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        揭秘蘭州限購松綁背后:開發商拿地熱情不再

        2018-01-08 10:44? 來源:未知 本篇文章有字,看完大約需要 分鐘的時間

        來源:未知

          財經365訊(編輯 錢多多)1月7日上午10點,雖然陽光明媚,但蘭州市氣溫仍保持在零下10℃左右,從中川機場沿著黃河北岸到達市區,滿眼寒冬蕭瑟。進入安寧區之后,新建樓盤漸漸多了起來,從1月8日起,蘭州市新的樓市調控政策將正式生效。

          1月5日晚間,蘭州市住房保障和房產管理局聯合蘭州市物價局、蘭州市不動產登記管理局聯合下發《關于加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》,釋放了明確的限購松綁信息:

          第一,取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。

          第二,城關區、七里河區、安寧區范圍內(含高新區、經濟區,不包括高新區榆中園區)的住房繼續實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策,但不再提供社保證明和納稅證明。

          

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          蘭州市本地房企一位營銷負責人分析,這次限購政策調整,威力最大的是非本地戶籍取消社?;騻€稅要求,蘭州每年有20多萬大學生畢業,此外還有大量做小買賣的外地人,限購調整后,這部分群體需求會釋放出來。此外,從區域上看,對九州開發區會產生較大帶動作用,“蘭州市區地形是從西北到東南狹長分布,依次是西固、安寧、七里河和城關,九州位于城關的正北,過了黃河不遠就是九州,碧桂園、恒大等大開發商都在那邊有項目?!?/span>

          松綁前夕的蘭州樓市

          保利領秀山項目位于安寧區北部的大青山附近,總占地面積3500畝,計劃分8年完成開發,是一個“平山填溝”而成的項目,房產開發之外,保利還承擔附近道路、學校、橋梁等基礎設施的建設。

          項目從2015年開盤銷售,目前在售的為第四期。

          項目銷售員說,目前精裝修房價為7000元/平方米左右,“剛開盤時,價格是4500元/平方米左右,現在高層均價是5800元/平方米,這是毛坯的價格,不過目前全部為精裝修銷售,所以價格貴了一些?!?/span>

          上述本地房企營銷負責人表示,蘭州市經過2017年4月、8月兩次限購,監管機構對備案價管理較為嚴格,為了在備案價的基礎上增加利潤,蘭州很多項目從毛坯房改為精裝房銷售。

          其所負責的項目也位于安寧區,目前還沒正式開盤,處于認購狀態,均價為8500元/平方米左右,交5萬元就可以獲得認購資格,“我們這個項目,說實話毛坯利潤也就1000多元/平方米,如果加上精裝修,起碼能賣到11000元-12000元/平方米,其實裝修成本也就七八百元/平方米?!?/span>

          毛坯改精裝銷售已是蘭州樓市的普遍操作策略,保利、中海和恒大的多個項目皆是如此。

          上述人士介紹,蘭州房價最高的是城關區,一些別墅項目最高單價接近3萬元/平方米,大部分項目也超過1萬元/平方米;

          其次是七里河區和安寧區,處于中心區域的房價普遍邁過萬元大關,一些近郊的項目也達到8000元/平方米。

          九州、榆中、高新區、經濟區房價普遍在6000元-8000元/平方米;

          其他包括蘭州新區在內的遠郊區,房價普遍在4000元-6000元/平方米。

          該人士估算,2016年蘭州房價整體上漲了1600元/平方米左右,2017年上漲800元/平方米左右,雖然還在上漲,但漲幅收窄。

          從成交看,2017年4月限購后成交下滑嚴重,5月開始回暖并在6月達到最高點,7月又開始下滑,到10月已經下滑至3月份以來最低點,“如果剔除回遷戶的需求,真正商品房成交很差,城關、七里河和安寧還可以,其他都不行?!?/span>

          限購松綁背后

          1月7日是周末,但蘭州各個項目售樓處看房的人并不多,記者走訪安寧區、城關區幾個樓盤時,每個樓盤的看房人數都是個位,“限購以后一直都比較冷清,很多人即使有工作,但不一定有社保和個稅?!陛诹^一位銷售人員說。

          蘭州市房管局數據顯示,2017年1-2月,全市均價為7374元,5月上漲至8108元,此后一路下滑至7月的6588元,最新的11月銷售均價為7122元。而二手房均價已經超過萬元。

          從蘭州市統計局公布的數據來看,2017年前11個月,蘭州市銷售面積為680.65萬平方米,與2016年全年883.93萬平方米的銷售面積相比仍有不少差距;銷售金額分別為506.58億元和570.31億元;待售面積從2016年12月底的237.23萬平方米降至2017年11月底的217.35萬平方米。

          2017年前11個月,蘭州房地產投資雖然超過2016年全年,施工面積也一直在持續增長,但新開工面積764.64萬平方米與2016年全年881.52萬平方米相比差距較大,而2017年前11個月的竣工面積僅為2016年全年的1/3左右。

          住房貸款增長更能反映蘭州樓市實際狀況,2017年前11個月,蘭州個人住房貸款總量為1230.02億元,但其中從2017年5月份到10月份只增加了3億元的個人住房貸款。

          更重要的是,開發商拿地熱情不再。上述人士介紹,“2017年土地流拍得多,安寧土地是零成交?!?/span>

          房天下統計數據顯示,2015年蘭州土地成交面積920萬平方米、成交金額125.24億元;2016年土地成交面積減少至430萬平方米,但成交金額達到124.89億元,土地單價飆升。

          與前兩年相比,2017年蘭州市土地市場可謂“慘淡”,2017年,蘭州市共成交242.59萬平方米土地,成交金額僅為66.68億元,相比前兩年幾近腰斬。

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